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简答题甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？
  • （1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门批准，则文中所述房产为违章建筑，必须拆除，估价时则应考虑拆除费用及建筑物残值）。（2）饭店用房。应考虑其作为此类商业用房继续存在的可能性。饭店位于远郊区，且因为当初建房时是以野猪肉入菜为卖点，现不再经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需根据市场调查确定，如仍可用作饭店，则可运用收益法、比较法等测算其价值，但应注意扣除土地价值；如不能用于饭店类用途，则应以成本法测算。（3）办公用房。根据文中信息，办公用房应以成本法测算，但用于两层的基础之成本应否考虑，则应根据视未来该办公用房的利用状况而定，如不宜加层，或没必要加层，则两层的基础成本不应考虑，而只能按一层的基础测算成本。（4）屠宰用房及饲养用房。如果不能改做他用，或改造成本太高，则不能按成本法测算，相反还应考虑其拆除费用。

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