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简答题 一、封面（略） 二、目录（略） 三、致委托估价方函（略） 四、注册房地产估价师声明（略） 五、估价的假设和限制条件（略） 六、××别墅房地产估价结果报告 （一）委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 （二）受理估价方 ××市房地产估价事务所 （三）估价对象概况 1．土地情况 A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
  • (1)缺委托方法定代表人和住所；． (2)缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级； (3)缺土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明； (4)缺估价对象区位状况说明； (5)缺少对土地的自然状况和开发利用状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境、交通通达程度、公共配套设施情况完备程度等； (6)缺价值定义； (7)缺估价依据； (8)缺估价原则； (9)缺估价方法的定义和估价思路； (10)估价结果缺大写和单价； (11)利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该还包括正常的管理费用、销售税费、销售费用、投资利息和开发利润； (12)计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本； (13)土地的评估价格3324元／m2为边缘土地的价格，未根据估价对象土地所处地段的土地级别进行调整； (14)可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例； (15)在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明； (16)可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长； (17)在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒； (18)在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数； (19)区位和实物调整系数权重取值无依据； (20)交易日期调整没说明理由； (21)土地单价取平均值未说明理由； (22)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费； (23)别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m2价格构成描述不正确，其价格构成为：建筑费（含结构、装修、设备、红线内市政费）、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润； (24)成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值； (25)技术报告中缺"估价结果确定"。

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