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简答题某房地产开发公司从事房地产开发项目，以市场价格出售一栋民用住宅楼，取得销售收入1200万元，其中取得土地使用权支付了300万元，房地产开发成本为400万元，其他扣除额为250万元。同时出售一栋商用写字楼，取得收入2000万元，取得土地使用权支付了500万元，房地产开发成本为700万元，缴纳各项税金150万元。请计算该公司应缴纳的土地增值税。
  • （1）根据土地增值税条例的规定，纳税人建造普通标准的住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
    民用住宅的扣除项目金额＝350＋450＋250＝1050万元
    增值率＝（1200－1050）÷1050＝14.3％＜20％ 因此，出售民用住宅可免征土地增值税。
    （2）商用写字楼的扣除金额＝500＋700＋150＝1350万元
    增值率＝（2000－1350）÷1350＝48.1％＞20％ 因此，出售商用写字楼应缴纳土地增值税
    （3）土地增值税条例规定，从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
    因此，应缴纳的土地增值税税额：
    加计扣除额＝（500＋700）×20％＝240万元
    合计扣除额＝240＋1350＝1590万元 增值额＝2000－1590＝410万元
    应缴纳的土地增值税税额＝410×40％－1590×5％＝84.5万元

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