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简答题简述拆零出售的收益性物业的管理弊端（从酒店服务式公寓、办公楼、商场任一角度阐述即可）
  • 在通常情况下，酒店服务式公寓、办公物业、零售物业等收益性物业，如非迫不得已，最好是只租不售，统一管理，统一经营，尤其是零售物业（除一些市口成熟的小商品集散市场外），更是十分忌讳拆零发售，否则容易在市场培育和定位、实行统一包装、整体策划、合理布局、制定整体经营方针树立商业品牌、防止恶性竞争等方面造成难以克服的困难。
    从物业管理的角度看，拆零出售的收益性物业由于产权分散，在物业的整体维护（包括公共区域、公共设备设施的维护，尤其是改造、更新）等问题上，各小业主之间容易产生许多利益冲突，因而也不利于实行统一的有序管理。
    1.就酒店服务式公寓而言
    （1）物业拆零出售后，小业主往往通过各种中介渠道找寻租客；租赁合同条款也就五花八门，内容各异；物业管理企业对租户的情况很难掌握，开展租赁管理和租赁服务工作十分不利。
    （2）物业拆零售出后，开发商失去继续投入后续资金的动力，如对会所设备设施和服务项目进行跟进时尚的改造、更新不会再有兴趣。
    （3）小业主因分散经营、对市场信息缺乏了解，容易竞相压价，这对维护物业整体形象、档次极为不利。
    2.就办公物业而言
    （1）拆零出售后，开发商一般不会对继续完善物业设备设施持积极态度；
    （2）而小业主因经济实力有限，相互之间又有一定利益冲突，也难以达成共识，共同投入资金完善改造公共设备设施；
    （3）物业管理企业如欲推出新的管理措施，也会难以得到众多小业主一致赞同。
    3.就零售物业而言
    （1）拆零出售后，商品布局将难以控制；
    （2）给有序管理带来困难；
    （3）使物业档次和整体形象受到严重损害；
    （4）使物业单位面积盈利水平受到严重影响。
    （5）新开发商业区如将零售物业拆零出售，更会大大延缓市场培育进程；
    （6）租户相互观望，迟迟不愿进场，管理费来源没有着落；
    （7）即使有少量业主、租户率先进场，也会因生意清淡而不愿付管理费或付不出管理费，给物业管理带来困难。

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