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简答题某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全，土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题。 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元／m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元／m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元／m2，并按照70％抵押折扣率折算，扣除40％土地出让金，将评估结果确定为60元／m2。列出上述操作过程中的错误点。
  • 过程中的错误点：
    （1）不能简单比照末级基准地价，要说明理由。
    （2）不能以最低价标准为依据确定市场价。
    （3）土地出让金扣除应以市场价为基础。
    （4）抵押折扣不能作为评估结果。

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