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简答题某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？
  • （1）设年最低基础租金为A万元／m2
    第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400=2700万元；
    第2年初：投资5400万元，全部贷款；
    第3年初向乙银行贷款F1=2700X（1+9.0％）2+5400×（1+9.0％）=9093.87（万元）；
    第3、4年末的净经营收入R=（15000×70％×95％×A+10000×10％）×（1-35％）=（9975A+1000）×0.65
    第3、4年末的付息额I=F1×7.0％
    第3、4年末的净现金流量=R-I=（9975A+1000）×0.65-F1×7.0％=6483.75
    A-13.43
    第5年末的净现金流量R1=9.5R-F1+（R-I）
    自有资金现金流量表：

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