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简答题简述基准地价评估的程序。
  • 基准地价评估的程序：4个阶段
    ①资料的收集、整理与分析：收集土地效益和土地交易方面的资料，包括商业企业用地效益资料、铺面租金资料、工业企业用地效益资料、房地产开发资料、征地拆迁资料、土地招标资料以及现有土地评估资料。对已经收集到的资料，逐个进行分系列整理，分析资料的可靠性，并进行情况修正，用方差分析法剔除不合理的样本资料。
    ②样点地价的测算：对合理的土地交易样本，分系列、分用途，利用地价评估方法进行样点地价的计算。比如利用铺面租金计算商业用地的地价，用工业企业用地效益资料和工业企业征地资料来计算工业用地样本的地价，用商品住宅楼的房地产开发资料来测算住宅用地样本的土地价格。
    ③基准地价的测算与确定：首先把样点地价订正到特定用途的法定作高出让年限；然后，在土地级别内，对同一系列的样本地价，求其平均数或众数，作为该级别土地的基准地价。如果某些级别基准地价出现异常的情况，则可以利用地价变化曲线滑动，进行模拟订正。对某种土地用途、同一级别的土地，若具有多个系列资料计算出多个平均价格的情况时，可根据具体分析，确定一个合理的地价水平。最后，对每一个级别的土地基准地价的上下浮动范围，进行确定，制定出基准地价表。
    ④制定宗地地价修正系数表：根据商业用地、住宅用地、工业用地等不同用途土地，利用不同级别土地价格的影响因素分析，来制定宗地地价修正系数表，为进一步进行土地宗地地价服务。

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