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简答题支行经办信贷员在收妥开发商提交资料后，对资料进行核查与分析，填写《房地产按揭贷款项目调查表》，撰写《按揭贷款项目调查报告》，主要调查内容包括哪些？
  • （1）对开发企业的基本情况、股东背景、经营情况、财务情况、对外融资及担保情况和其它重大情况逐一进行调查，考察开发商是否具有项目开发能力和担保能力。
    （2）应详细了解项目基本情况，项目来源情况，核对项目是否纳入国家或地方建设开发计划，其名称及立项文件是否一致有效。
    （3）了解项目计划开工与竣工日期，审查项目报批手续是否完整、有效、合法。
    （4）五证是否齐全，各证件中的项目名称，开发商名称是否一致；对于尚未拿到的证件，分析是什么原因造成的，预计何时能够拿到，并要求开发商附书面承诺。
    （5）实地考察项目地理位置、社区环境、交通条件、环保条件、配套工程、市政设施、规划设计、建筑格局、物业管理及设计公司、建筑公司、监理公司的资质等；了解掌握项目占地面积，容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构和栋数、户数、户型设计及工程进展情况。
    （6）调查项目工程投资估算是否合理，进行成本分析。了解项目投资构成与各项费用支出明细，重要成本科目应与市场水平进行比较，如土地价格是否符合当地土地的市场价格，建安成本是否符合同类型物业的建筑成本价格，各项规费和其他费用是否符合当地合理水平，判断工程预算是否存在高估、分析在其售价中，最具核心价值的成本如土地、建安、基础设施、公共配套等占比多少，并以此作为确定抵押率的依据。
    （7）建设资金来源与缺口分析。考察预算中建设资金来源如何，目前投入了多少，工程后续资金来源是否已经落实；如果后续资金主要通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。
    （8）销售前景分析。分析该项目是否有明确的市场定位，涉及的商圈多大，面向的消费群体图和，是否有潜在的消费需求，目前的竞争对手及实力如何等，可通过同等位置同档次项目进行比较分析与市场预测，判断项目的销售前景，价格吸引力及抗风险能力。
    （9）了解开发商与某行的合作诚意，如存款结算、中间业务代理、贵宾客户的拓展等。
    （10）如按揭项目是合作开发的，还须对合作方的基本情况、经营情况、财务情况，及其它情况进行调查。

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