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简答题如何解决房地产开发中的外部性？
  • 外部性，是指一项经济活动不仅决定着自己的经济效益，还给活动以外的第三者或者社会带来影响。如果这种影响降低了第三者的福利水平，就是外部不经济；反之，如果这种影响提高了第三者的福利水平，就是外部经济。
    （一）利用庇古税解决外部性问题（问题：政府如何定价？）在治理外部性的经济手段方面，庇古提出了征收“庇古税”。在基础建设领域采用的“谁投资，谁收益”的政策，环境保护领域采用的“谁污染，谁治理”的政策，都是庇古理论的具体运用。
    （二）运用科斯定理，通过产权界定和谈判解决外部性问题科斯定理认为，在交易费用为零的情况下，如果产权界定清晰，那么当事人可以通过谈判协商或法律程序等来解决外部性问题。考虑损害的相互性（钢厂污染居民的案例），关键是避免更大的损害（经济学中的效率分析）
    （三）运用博弈论理论解决外部性问题房地产的开发过程是一个开发商、政府和当地居民追求自身利益最大化的不完全信息动态博弈过程。当地居民会根据房地产公司的行为而采取欢迎（如修路或其他基础设施的改善）或抵触（如生态环境恶化，挤占生存空间）的态度。而房地产公司亦会根据政府采取的措施调整自己的行为。若企业在超量排放“三废”之后，只是受到了政府部门的口头警告，或者只是罚了几百块钱“意思意思”，在严格遵守排污标准要付出较大成本的情况下，企业很有可能会铤而走险，继续过量排放“三废”。
    由于各方在房地产的开发过程中都追求自身利益最大化，所以各经济主体难免出现利益不一致或矛盾冲突。这时问题的解决应遵循均衡原则，找出一个大家都能接受的行动方案。和不完全信息动态博弈相对应的均衡是精炼贝叶斯均衡。精炼贝叶斯均衡的要点在于当事人要根据所观察到的他人的行为来修正自己有关后者类型的“信念”（主观概率），然后选择自己的最优行动。
    对于外部性来说，政府干预（例如税收、补贴）是一种途径，也可以由市场来解决，允许双方讨价还价，达到最后交易，使得交易效果最优。

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