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简答题 ××置业公司部分房地产估价结果报告（节选） 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象
  • 1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。 2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明。 3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份，结构、层高等实物状况说明。 4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。 5．估价方法中缺少估价方法定义。 6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。 7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。 8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。 9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。 10.可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。 11.可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。 12.可比实例C选用汇率错误，应用2000年12月28日汇率计算。 13.确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。 14.在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。 15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明） 16.没有说明空置率是预测的客观空置率。 17.年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。 18.全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。 19.收益年限取值缺少依据或说明。 20.计算确定报酬率不能只参照一个实例。 21.在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。 22.应该首选现金流量折现法进行计算。 23.续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。 24.续建期的确定未说明是客观数据。 25.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。 26.假设开发法中缺少投资利润的计算。 27.假设开发法中缺少销售费用的计算。 28.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。 补充答案： 1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。 2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。 3．结果报告中缺风险提示。 4．结果报告中缺变现能力分析。 5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。

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