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简答题 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km2。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元/m2，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。
  • （1）设该成片荒地的总价为y。
    （2）该成片荒地开发完成后的总价值=1000×4000000×50%=20（亿元）
    （3）开发成本和管理费用的总额=2.5×4=10（亿元）
    （4）投资利息总额=（V+V×4%）×［（1+10%）3-1］+10×［（1+10%）1.5-1=0.344V+1.536（5）转让税费总额=20×5%=1（亿元）
    （6）开发利润总额=（V+V×4%+10）×15%=0.156V+1.5（7）购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）（8）V=20-10-（0.344V+1.536）-1-（0.156V+1.5）-0.04VV=3.873万元故：荒地总价=38730万元荒地单价=96.83元/m2

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