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简答题 某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，保险合同规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构收集了如下可用资料： （1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元/m2实例B：1420元/m2 （2）该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房（实例C），房地年出租净收益为105元/m2，可收益年限50年。 （3）该地块与3个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表12-4所示，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。表12-4影响因素修正指数（4）该地块所处区域目前征地费（包括土地取得费及相关税费）为18万元/亩，土地开发费1.5亿元/km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原率7%，综合还原率8%。
  • （1）解题思路：首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格；然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。收益还原法计算公式为：（a/r）［1-1/（1+r）n］式中a--纯收益；r--土地还原率；n--土地纯收益年期。市场比较法基本公式为：待估宗地价格=比较实例宗地价格×（待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数）×（待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数）×（待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数）×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）成本逼近法测算地价公式为：土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金）×年期修正系数
    （2）用收益还原法计算实例C价格。105/8%×［1-1/（1+8%）50］=1284.52（元/m2）（3）用市场比较法计算不动产总价P。
    第一步：分别计算3个案例的比准价格A=1250×（100/103）×（100/98）×（100/100）×（100/99）×（100/100）=1250.87（元/m2）B-1420×（100/100）×（100/108）×（100/99）×（100/103）×（100/105）=1228.01（元/m2）C=1284.52×（100/98）×（100/100）×（100/102）×（100/99）×（100/107）=1213.09（元/m2）
    第二步：采用简单算术平均求取不动产总价单位面积不动产价格=（1250.87+1228.01+1213.09）/3=1230.66（元/m2）不动产总价=1230.66×4800=590.72（万元）
    （4）应用成本逼近法计算土地总价。
    第一步：土地取得费：18万元/亩=270元/m2
    第二步：土地开发费：1.5亿元/km2=150元/m2
    第三步：计算利息：270×（1+6%）1+150×［（1+6%）0.5-1］=20.63（元/m）
    第四步：计算开发利润：（270+150）×12%=50.40（元/m2）
    第五步：成本地价：270+150+20.63+50.40=491.03（元/m2）
    第六步：土地增值收益：491.03×20%=98.21（元/m2）
    第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用权现值（491.03+98.21）×［1-1/（1+7%）44.5］=560.22（元/m2）
    第八步：土地使用权总价=560.22×6000=336.13（万元）
    （5）计算建筑物现值。建筑物现值=不动产总价-土地总价=590.72-336.13=254.59（万元）
    （6）计算建筑物毁损价值。254.59×70%=178.21（万元）
    （7）保险公司理赔额度。178.21×80%=142.57（万元）

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