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简答题某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物,建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
  • (1)根据房地客观收益和客观费用,求得房地纯收益;采用客观收益,以30元/月计年总收益:30×450×12=162000(元)
    (2)通过房屋重置价格求得房屋现值,用房屋还原率求得房屋纯收益;年税金:20×450=9000(元)年管理费:162000×5%=8100(元)年维修费:1500×450×3%=20250(元)年保险金:1500×450×0.3%=2025(元)年折旧费:1500×450/49=13775.5(元)年总费用:9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
    (3)将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益;房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率=(1500×450-13775.5×3)×6%=38020.4(元)
    (4)用土地还原率,采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)
    (5)计算1998年11月的土地价格。土地总价:P=a/r[1-1/(1+r)n]式中,P为土地总价,a为土地纯收益,r为土地还原率,n为土地收益年限。本题中,P=70829.1/5%×[1-1/(1+5%)46]=1266429.0(元)
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