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简答题什么是运营费用？它与会计上的成本费用有何不同？
  • 运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
    不同：
    1）对于抵押的房地产，运营费用不包括抵押贷款还本付息额是以测算包含自由资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。
    2）这里所讲的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修、家具等的折旧费。
    3）房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产的价值。
    4）运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。

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