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简答题 （指错题）××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况（略）2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～
  • (1)缺少房地产权属状况描述； (2)缺少价值定义； (3)酒店大堂采用市场比较法不当； (4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当； (5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错； (6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%; (7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法； (8)第10～13层尚可使用年限，2应为土地使用权剩余年限，即为29年； (9)第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平； (10)对酒店大堂的估价有重复计算； (11)第10～13层估价求收益时未考虑入住率； (12)确定资本化率时安全利率选用不当； (13)第20层估价时年净收益求取方法错误； (14)第20层估价时未考虑5年以后的收益； (15)总价不应再扣除折旧； (16)缺少估价作业日期； (17)缺少确定估价结果的理由； (18)第20层的资本化率应与第10～13层有所不同； (19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响； (20)结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。

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