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简答题某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009年11月15日，该公司出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，单位平均售价2000元／平方米，销售收入总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明。城市维护建设税税7%，教育费附加征收率3%，当地政府规定的房地产开发费用允许扣除比例为10%。假设其他资料不变，该房地产公司把每平方米售价调低到1975元，总售价为2370万元。计算两种方案下该公司应缴土地增值税税额和获利金额并对其进行分析
  • 第一种方案；
    （1）转让房地产收入总额=2400（万元）
    （2）扣除项目金额：
    1取得土地使用权支付的金额=324（万元）
    2房地产开发成本=1100（万元）
    3房地产开发费用=（324+1100）×10%=142.4（万元）
    4加计20%扣除数=（324+1100）×20%=284.8（万元）
    5允许扣除的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加=2400×5%×（1+7%+3%）=32（万元）
    允许扣除项目合计=324+1100+142.4+284.8+132=1983.2（万元）
    （3）增值额=2400-1983.2=416.8（万元）
    （4）增值率=
    （5）应纳土地增值税税额=416.8×30%=125.04（万元）
    （6）获利金额=收入-成本-费用-利息-税金=2400-324-1100-100-132-125.04=618.96（万元）
    第二种方案：
    （1）转让房地产扣除项目金额=1981.55（万元）
    （2）增值额=2370-1981.55=388.45（万元）
    （3）增值率=
    该公司开发普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20%，依据税法规定免征土地增值税。
    （4）获利金额=2370-324-1100-100-130.35=715.65（万元）
    降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是，由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.69万元。
    该公司建造的普通标准住宅之所以要缴纳土地增值税，是因为增值率超过了20%。纳税筹划的具体方法就是控制增值率。

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