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简答题简述涉外商品房买卖应注意的法律问题。
  • (1)涉外商品房产的预售(预购)。根据国家有关规定,商品房的顶售,必须向当地市、县房地产管理部门申请,经批准发给《商品房销售许可证》后方可进行;否则,当事人之间所签订的预售合同无效;需要向境外销售商品房屋的,必须向当地政府房地产管理部门巾请,经批准发给《商品房外销许可证》后方可进行。预售的,必须同时申请领取《商品房顶售许可证》;此外,共有房产的预售,必须有共有人的书面协议。房产经营者领到房屋建筑竣工证后,应及时书面通知预购人.并向当地人民政府房产管理机关申请办理房产权转移登记手续。
    (2)涉外商品房产的内、外销售。内销是指向国内销售,其购买者为国内的各类单位或公民个人。外销丛指向境外销售。其购买者为外国或港澳台的企业、具他组织或个人。在对商品房产的内、外销问题上要注意:实行内、外销审批制度,批准内销的,不准擅自外销,如要外销,须经重新审批,并补交增值税;合理确定内、外销比例。
    (3)房屋所有权与土地使用权期限的统一。我国现行立法确定的原则是“房地一致”,即土地使用权期限届满,原房屋无偿收归国有,但可以申请续期。
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