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简答题抵押积极作用，抵押登记，抵押合同的特点。
  • 积极作用：
    债务人（土地使用权人）一方面通过抵押权的设立取得所需资金，另一方面无须转移占有供担保的土地，债务人可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使用和收益，得以发挥土地的双重效用。 债权人土地不转移占有，既免除了对抵押地块的责任，又在债务人到期未能履行债务时，获得对土地的处分权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人受偿的权利。
    1、抵押权的设立与登记。设立土地使用权抵押，抵押双方当事人应签定抵押合同，并依照规定办理抵押登记。 2、抵押权实现后登记。包括三方面
    ①抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记 ②因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。
    ③ 以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。
    抵押合同的特征
    ①抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭。
    ②土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签定。 ③抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押行为的产生，是抵押权成立的要件之一。
    ④抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期限为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止。抵押权的实现期限应以转让土地使用权出让合同规定的最后使用日为限。

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