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简答题 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
  • 解题步骤：
    （1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
    （2）土地开发费土地开发费=90元/m2
    （3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
    （4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
    （5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
    （6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
    （7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
    （8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。

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