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简答题某房地产开发企业拥有一块原值为700万元的自有土地，近期拟对土地进行开发，为临近的某学院开发23000平方米的学生公寓，预计总销售价格4600万元，经测算，土地增值税扣除项目金额约为3000万元。请分析房地产企业此项目涉及的各项税收负担，并分析此项目的经营行为有无税收筹划的空间？如果有，请提出可行的税收筹划方案。
  • 房地产开发企业的应纳税：
    营业税及附加：4600万×5.5%=253（万）
    土地增值额计算：增加值=4600-3000=1600（万）
    增值率：1600万÷3000万=53%，适用税率40%，速算扣除数5%，
    土地增值税：1600万×40%-3000万×5%=490万
    流转环节总税负：253万+490万=743万
    筹划方案：将土地使用权先转让，然后代建。转让土地使用权，其土地的增值率略低，避免高额的土地增值税。代建行为收取手续费，仅需按5%的税率缴纳营业税，税负较轻。

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