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简答题 某市一房地产开发企业，2017年有关经营情况如下： （1）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权60年，2月末办完相关权属证件。 （2）《施工许可证》上注明第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于3月1日开工，11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元（不含税）和写字楼建造费用7200万元（不含税）。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。 （3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米不含税售价0．32万元，共计取得不含税收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收取不含税租金21万元，合同共记载不含税租金252万元，租金按月收取；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公使用。 11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日适用。 （说明：全部可抵扣进项税额1100万元；计算土地增值税开发费用的扣除比例为10％） 要求：根据上述资料，计算并回答下列问题。 计算2017年应缴纳的土地增值税。
  • 2017年应缴纳的土地增值税收入合计=16000（万元）
    应纳增值税=（16000-2800×12000／40000×50000／60000）×11％-1100+21×11％=583+2.31=585.31（万元）
    应纳附加税=585.31×（7％+3％+2％）=70.24（万元）
    与转入房地产有关的税金=583×（7％+3％+2％）=69.96（万元）
    扣除项目金额合计=700+6100+2040+69.96=8909.96（万元）
    增值额=16000-8909.96=7090.04（万元）
    增值额／扣除项目=7090.04÷8909.96×100％=79.57％，适用税率为40％，速算扣除系数5％
    应纳土地增值税=7090.04V40％-8909.96×5％=2390.52（万元）

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