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简答题 某工业开发区，于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成"五通一平"后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地"五通一平"开发费用（含税费）平均为2亿元/km2。征地完成后，"五通一平"土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
  • 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为：单位面积土地取得费用=15万元/亩=150000/666.67=225（元/m2）
    单位面积土地开发费用=200000000/1000000=200（元/m2）
    单位面积利息=225×［（1+10%）-1］+200×{40%×［（1+10%）-1］+60%×［（1+10%）m2-1］}=65.37（元/m2）
    单位面积利润=（225+200）×15%=63.75（元/m2）
    设开发后的售价为V，则：单位面积销售税费=V×6%单位面积土地增值收益=（225+200+67.37+V×6%）×20%=98.47+0.012VV=937.69（元/m2）
    所以，2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均单价为934元/m2。

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