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简答题某市区有二层楼房一栋,其占用土地面积为36m2,房屋建筑面积为34m2,此房屋已于2005年1月整栋出租,出租时月租金为4500元,并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元,评估时已经使用了15年,其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定,此房屋进行出租时,每年应支付土地使用税1450元,房屋税750元。附加条件:房屋租金每年上浮10%,当时银行年利率为5%,管理费按每年租金的3%计,房屋维护费按房屋现值的1.5%计,空房率为每年半月,房屋的保险费每年1000元,房屋还原利率为7%,土地还原利率为6%。估价要求:求本房屋所占土地在2007年3月的价格。
  • 采用的估价方法:该房屋有收益,适合用收益还原法估价。
    (1)计算房地总收益A该房屋为2005年出租,因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×(1+10%)2=5445(元/月)房屋的间接收入为:A2=20000×5%=1000(元/年)则房地的总收入:A=A1×12+A2=66340(元/年)
    (2)计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税:C1=1450元/年C2=750元/年管理费:C3=5445×12×3%=1960.2(元/年)维护费:先求房屋现值为:13000×34×(1-1.2%×15)=362440(元)C4=362440×1.5%=5436(元/年)折旧费:C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304(元/年)租金损失费:C6=64800×1/24=2700(元/年)保险费:C7=1000(元/年)
    (3)计算土地纯收益先求房地共同的纯收益:A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255(元/年)再求房屋纯收益:房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8(元/年)最后求土地纯收益:土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2(元/年)
    (4)计算土地的收益价格(总价格)土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7(元)(5)单位面积地价=364836.7/36=10134.35(元)
    (6)楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5(元)或,楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/(34/36)=10730.5(元)
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