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简答题某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。
  • 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。
    （1）计算房地总收益A该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的间接收入为：A2=20000×5%=1000（元/年）则房地的总收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）
    （2）计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税：C1=1450元/年C2=750元/年管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）维护费：先求房屋现值为：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折旧费：C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年）保险费：C7=1000（元/年）
    （3）计算土地纯收益先求房地共同的纯收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋纯收益：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）
    （4）计算土地的收益价格（总价格）土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元）
    （6）楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5（元）或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）

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