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简答题 计算题：一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。 第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。 第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
  • (1)设月最低租金为A元
    第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)
    第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)
    年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)
    第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
    第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
    第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
    第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A
    (2)净现值=0可求最低月租金水平：
    ，iC=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5
    则：A=86.45(元/㎡)

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