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简答题 北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告 （封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略） 致委托方函 ××指挥部、××中心： 受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下： 一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。 依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积
  • (1)在致委托方函中估价机构落款处缺法人代表签名、盖章； (2)在估价结果报告中受托估价方中缺法人代表一项； (3)在估价结果报告中没有明确说明估价对象的土地权属状况（是否已出让），"其中，××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2"一句语义含糊； (4)缺价值定义； (5)在估价结果中缺大写； (6)在估价结果中缺单价； (7)在估价技术报告中缺最高最佳使用分析； (8)在估价技术报告中缺少该地区别墅类房地产状况分析； (9)在估价技术报告中缺少估价方法选用的说明； (10)案例A的成交日期与估价对象相比，已超出两年以上，不宜用作可比实例； (11)在确定可比实例与估价对象楼间距一项中，案例A、案例B、案例C的取值错误，应是85、90、85，而不是70、70、70； (12)在区域及个别因素修正中，案例A的计算有误，不是100/80.6，而是100/85.6； (13)在交易时间修正时，分子分母颠倒了，应是1120／1101、1120／1128、1120／1128； (14)在用成本法中计算土地使用年期修正时，所用年期修正系数公式分子分母颠倒了； (15)在用成本法中计算土地使用年期修正时，N为宗地剩余使用年期60.5年，而不是62年； (16)在用成本法中计算建筑物重置成本时，投资利息中计算有误，应是投资利息=2081×2/2×5.49%=114元／建筑平方米，而不是贷款利息=2081×2×5.49%=228元／建筑平方米； (17)在确定房地产价格时，"房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价"中"建筑物重置成新总价"用语不规范，应改为"建筑物重置价格×成新率"。

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