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简答题 X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。（1）甲咨询工程师设计了3个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。（2）乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元／m，悲观值为4000元/m，最可能值为5500元／m。（3）丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率（12%）。丙咨询工程师分析了不同的住宅售价及其发生的概率，见表4-86。（4）丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。 根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
  • 按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率见表4-102。要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元／m2，由上述数据可知：住宅的售价低于5200元／m2的概率=0.45+0.35×（5200-5000）/（5500-5000）=0.59。则住宅售价高于5200元／m2的概率为1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。

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