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简答题 （改错题）某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。 估价计算如下： 1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元） 2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元） 3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）
  • 1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．总费用计算错，应为：8000×90×90%×12×20%=1555200（元） 3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：

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