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简答题假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
  • 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤
    1(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
    2(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
    3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
    4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
    0.5-1]=37.09(元/平方米)
    1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
    2(6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
    3(7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
    4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米)

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