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简答题 2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： （1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（3分） （2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效？为什么？（2分） （3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权？如承租人提出异议能否成立？为什么？（3分） （4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（2分）
  • （1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

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