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简答题 某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。 若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值
  • 1、适用公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤
    1(1)选择计算方法，适用剩余法
    2(2)计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑面积为2000x平方米3800元/平方米×2000x平方米=760x(万元)
    3(3)计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平方米×2000x平方米=300x(万元)
    4(4)计算利息，注意计算项目、计算基础与复利时间地价利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30(万元)建筑费、专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+300x×60%×[(1+5.85%)
    0.5-1]=15.87x(万元)
    1(5)计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60x(万元)
    2(6)计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80x(万元)
    3(7)代入公式进行计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760x-300x-(84.30+15.87x)-45.60x-136.80x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0

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