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简答题简述基准地价评估的技术途径。
  • 国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）规定，基准地价评估有以下两个技术途径：
    第一，以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。土地价格，从本质上说是土地权利利益的价格，是用来购买土地效用或预期经济收益所应付出的代价。因此，地价（含基准地价）的评估必须以土地收益为主要依据。但要注意的是，土地收益应区分为实际收益和客观收益两种。实际收益是在现状下实际取得的收益，它一般不能作为评估基准地价的依据。客观收益是排除了实际收益中属于特殊、偶然的因素后所得到的一般正常收益。因此，地价评估应以客观收益为依据。
    第二，用土地条件划分均质地域，用市场交易等资料评估基准地价。从整体上看，城镇是由不同的用地类型组合而成的，而不同的用地类型在经济效益上相差很大，故是非均质的。但是从另一角度而言，各类用地又是在规划指导下落实到地块上的。因此在土地利用上形成了同质的各种区域，如商业区、居住区、工业区、文教区等，它们内部不仅用地性质基本相同，而且土地的区位、基础设施等也基本相似，因此有条件成为评估基准地价的基础，即可在这类均质地域内主要依据土地市场交易资料评估基准地价。
    以上第一个途径适合于已完成土地定级的城镇的基准地价评估，而第二个途径则适于尚未进行土地定级而土地市场又较为发育的城镇的基准地价评估。

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