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简答题什么是资本化率？资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么？
  • 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益／价格；报酬率是投资回报与投资的比率，即：报酬率=投资回报／所投入的资本。资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的：①资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。②资本化率是房地产第一年的净收益与房地产价值的比率，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。③在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同；而资本化率是不区分净收益流模式的，所有情况下的未来第一年的净收益与价值的比率（A/y）都是资本化率。可见，报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；资本化率则与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

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