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简答题分析城镇土地估价的方法及其使用条件。
  • （1）收益还原法：估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物。
    （2）剩余法：剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。剩余法适用于待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价。剩余法特点可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性。
    （3）市场比较法：市场比较法就是用已经定价成交（包括租赁）的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价格。其理论依据是替代经济原理。使用市场比较法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。
    （4）成本逼近法：成本法亦称累加法。它是以土地开发的投资加上适当的利润来求取地价。
    地价＝土地取得费用＋开发投资费＋利息＋税金＋开发利润+土地增值收益。
    （5）路线估价法：路线估价法是通过制定标准宗地的单位价格即路线价，以此为基准、根据临街深度等因素，来评定相邻各宗地的价格。它主要用于大面积的市地估价。地价＝路线价*深度百分率*其他修正率*总地面积。

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