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简答题 厦门××酒店市场价值评估报告 （封面、目录略） 致委托方函 厦门××酒店有限公司：
  • (1)估价目的不够明确，与价值定义对应关系不好，应明确为委托方抵押贷款提供价格参考。 (2)估价报告应用的有效期错误，不应是"2003年12月15日止"，而应该是"2003年12月17日止"。 (3)在最高最佳使用分析中，提到土地尚可使用38年不对，土地尚可使用年限应是37年，严格地说是37.044年。类似错误后面还有。 (4)在用收益法确定收益年限时，说该酒店于1995年建成投用不对，应是建成于1998年。后面还有说是1997年建成的。 (5)在1998年至2002年厦门市商品零售价格指数中，表头与内容不对应，应是"1997年至2001年厦门市商品零售价格指数"。 (6)在计算酒店净收益时，确定以1999年至2001年近三年经营的平均净收益为收益还原的年经营净收益是不对的，应与客观收益进行对比分析，修正成正常客观收益。 (7)在计算酒店净收益时，运营费用中不应含所得税，即不应扣除所得税。 (8)在用收益法方法2中，"尚必须扣除为维持39年收益所应该分摊的机电设备更新改造和装饰更新等年费用以及年应纳所得税"一句中，不是39年，而是37年收益。 (9)酒店专用设备、物品购置费中综合成新率前面提到是80%，后面变为，90%，前后矛盾。 (10)在用成本法计算销售税费时，没有说明计算基数是售价。 (11)在用成本法计算投资利息时，开发成本和管理费用的计息周期应是1.5年，不是1年。 (12)在用成本法计算管理费用时，通常应按开发成本和土地费用之和的一定比例计算。 (13)在用成本法计算积算价格时，计算过程有误，最终算出的积算价格应是10058.36元/m2，而不是10115.67元／m2。

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