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简答题某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）
  • （1）运用成本法计算公式： 
    房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧 
    （2）求土地的重新取得价格 
    因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格

    （3）计算建筑物的重新购建价格： 
    ①建安成本=600（万元） 
    ②管理费用=600×3%=18（万元） 
    ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元） 
    ④销售税费=90（万元） 
    ⑤开发利润=120（万元） 
    建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）
    （4）计算建筑物折旧额 
    ①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元） 
    ② 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元） 
    ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元） 
    ④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元） 
    建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元） 
    （5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）

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