试题详情
简答题6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。
  • 据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。
    求取未来44年的净收益的现值之和：
    年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（万元）
    求取未来16年的净收益的现值之和：
    年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36万元
    求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：
    V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（万元）

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