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简答题 2014年10月，甲市A公司（房地产开发企业）转让开发的办公楼项目，共取得收入30000万元。A公司按照国家税法的规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税。已知A公司为取得该项目土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用为5000万元；该项目房地产开发成本为7000万元，其中利息支出为2000万元（含加罚利息100万元），该部分利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊；该项目发生房地产开发费用1000万元。A公司所在地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5%（营业税税率为5%、城建税税率为7%，教育费附加的征收率为3%，印花税税率为0.05%）。在计算土地增值税时，A公司的办税人员认为： （1）A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元以及房地产开发成本7000万元均可以全额扣除。 （2）由于利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊，因此A公司可以扣除的开发费用为（5000+7000）×5%＝600万元。 （3）A公司可以扣除营业税、城建税和教育费附加，印花税由于已在A公司的房地产开发费用中列支，不再重复扣除。 （4）A公司可以加计扣除（5000+7000）×20%＝2400万元。 问题： （1）逐项指出办税人员的看法是否正确。如不正确，说明理由。 （2）计算该项目应纳的土地增值税。
  • （1）①办税人员的看法不正确。A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元可以在土地增值税税前全额扣除。在土地增值税税前应该扣除的房地产开发成本为5000万元（7000-2000）。利息支出2000万元应该作为房地产开发费用按规定在土地增值税税前扣除，但是其中的100万元的加罚利息不能在土地增值税税前扣除。
    ②办税人员对开发费用扣除的理解有误，发生的利息支出未单独扣除。A公司可以扣除的开发费用为（2000-100）+（5000+7000-2000）×5%＝2400（万元）
    ③办税人员对与转让房地产有关的税金扣除的看法正确。
    ④办税人员对土地增值税税前加计扣除的看法错误。A公司可以加计扣除（5000+7000-2000）×20%＝2000（万元）
    （2）扣除项目金额＝5000+（7000-2000）+2400+30000×5%×（1+7%+3%）+2000＝16050（万元）增值额＝30000-16050＝13950（万元）增值率＝13950÷16050×100%＝86.92%应纳土地增值税＝13950×40%-16050×5%＝4777.5（万元）

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