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简答题试析房地产中介服务市场的法律规制。
  • （一）房地产中介服务机构的法律规制
    房地产中介服务机构是房地产中介服务市场的主体，是中介服务的提供者。国家要规制房地产中介服务市场，首先应当规制市场的服务主体。
    （1）房地产中介服务机构的种类。承办房地产中介服务业务的主体，必须是一定的组织，即“机构”。
    （2）房地产中介服务机构的设立条件。房地产中介服务机构的设立必须具备法定条件。设立房地产中介服务机构应具备下列条件：有自己的名称和组织机构。设立有限责任公司、股份有限公司，其名称中必须分别含有“有限责任”和“股份有限”的字样；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。
    （3）房地产中介服务机构的设立程序。设立房地产中介服务机构应履行下列程序：资质审查。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商注册登记；注册登记。设立房地产中介服务机构，经审查合格后，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合法定条件的，应当予以登记并发给营业执照，该机构取得从事房地产中介服务的资格。
    （4）房地产中介服务机构的年检与其他法定义务。国家对房地产中介服务机构实行年检制度。检查不合格的，不得从事房地产中介服务活动。房地产中介服务机构必须履行下列义务：遵守有关的法律、法规和政策；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；按照核准的业务范围从事经营活动；按规定标准收取费用；依法缴纳税费；接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
    （二）房地产中介服务人员的法律规制
    房地产中介服务人员主要包括房地产咨询业务人员、房地产价格评估人员和房地产经纪人员。国家对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨询认证和注册登记的管理办法。
    （1）房地产中介人员从业资格的法律规制。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
    （2）房地产中介人员执业行为的法律规制。上述房地产中介服务人员从事中介业务，
    必须加入某一对应机构，由其所在中介机构统一受理业务委托，并以中介机构的名义与委托人签订书面中介服务合同。法律禁止房地产中介人员以个人名义从事房地产中介服务。
    （三）房地产中介业务的法律规制
    房地产中介服务机构为委托人提供中介服务，应当与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务机构如要将受委托的中介业务转让给其他具有相应资格的中介服务机构代理，必须经委托人同意，并不得增加佣金。
    房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，并开具发票，依法纳税。房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台账。
    房地产中介服务机构在房地产中介活动中不得有下列行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；法律、法规禁止的其他行为。
    房地产中介服务实行回避制度。房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介服务实行赔偿制度。房地产中介服务人员因过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构承担赔偿责任后可以对有关人员实行追偿。

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