试题详情
简答题 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入; 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入; 3.专业费用为建筑费用的10%; 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%; 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息; 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 7.房地产综合资本化率为8%; 8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。
  • 解一：
    1.1——2楼面积3000×2=6000(平方米)(0.3分)
    2.3——5层面积1900×3=5700(平方米)(0.3分)
    3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米)(0.2分)
    4.年总收入(元)
    6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
    =12000000十3744900+10922625(3分)
    =26667525
    5.年总费用(元)
    26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13(3分)
    6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元)(0.2分)
    解二：
    1.1——2楼面积3000×2=6000=0.6(万平方米)(0.3分)
    2.3——5层面积1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米)(0.3分)
    3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(0.2分)
    4.年总收入(万元)
    0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9(3分)
    =2666.75
    5.年总费用
    2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元)(3分)
    6.年利润2666.75-683.27=1983.48(万元)(0.2分)

  • 关注下方微信公众号，在线模考后查看

热门试题