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简答题某房地产开发公司于2011年1月受让一宗土地使用权,根据转让合同支付转让方地价款6000万元,当月办好土地使用权权属证书。2011年2月至2012年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中,根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元;发生的利息费用为300万元,不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%对外出租,未办理产权转移手续,其余部分对外销售。2012年4月~6月该公司取得租金收入共计60万元,销售部分全部售完,共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中,共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明:该公司适用的城市维护建设税税率为7%;教育费附加征收率为3%;契税税率为3%;其他开发费用扣除比例为5%)。 要求:根据上述资料,计算该房地产公司应缴纳的各种税金(不考虑印花税)
  • (1)取得土地使用权应缴纳的契税 应纳契税=6000×3%=180(万元)
    (2)出租和销售房屋应缴纳的营业税 应纳营业税=60×5%+14000×5%=703(万元)
    (3)出租和销售房屋应缴纳的城建税和教育费附加 应纳城建税和教育费附加=703×(7%+3%)=70.3(万元)
    (4)土地增值税 应税收入为14000万元
    确定扣除项目
    扣除项目
    土地成本  (6000+180)×70%×(1-20%)=3460.80
    房开发成本5800×(1-20%)=4640
    房开发费用300×(1-20%)+(3460.80+4640)×5%=645.04
    税金14000×5%×(1+7%+3%)=770
    加计扣除(3460.80+4640)×20%=1620.16 合计11136万元
    应税收入:14000万元
    确定扣除项目:11136万元 计算增值额
    增值额=14000-11136=2864(万元)
    增值率=2864/11136×100%=25.72%
    适用税率:30%
    应纳土地增值税=2864×30%=859.2(万元)
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