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简答题 某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。
  • 该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    （1）商店一层价格的测算
    租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25％）×12＝43.20万元
    租赁期限外年净收益＝200×270×（1－25％）×12＝48.60万元
    V＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2×[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元
    （2）商店二层价格的测算
    年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40万元
    V＝32.40／10％×[1－1／（1＋10％）40－4]＝313.52万元
    （3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
    460.90＋313.52＝774.42万元

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