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简答题某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
  • （1）计算未来3年的净收益
    ①未来第一年的净利益：
    （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（万元）
    ②未来第二年的净收益：
    （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（万元）
    ③未来第三年的净收益：
    （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（万元）
    （2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益
    =0.3951×（53.50+55.15+40.86）
    =0.3951×149.51
    =59.07（万元）
    （3）计算收益价格

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