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简答题什么叫内涵房地产价值评价法，在实际应用中它还存在着什么问题？
  • 内涵房地产价值法就是通过人们购买的具有环境属性的房地产商品的价格来推断出人们赋予环境的价值量大小的一种价值评估方法。存在的问题：
    （1）由于房地产市场并不是十分活跃和顺利运转的，因此难以得到可靠的数据；
    （2）需要收集和处理大量的数据（有些环境变量还可能难以度量），并运用大量的统计和计量经济方法；
    （3）该方法是以个人对居住地的选择结果为基础的，所以人们对城市中的其他地方，如工业区、商业区或公园和休闲区的环境舒适度的改善并不存在支付意愿；
    （4）由于内涵房地产价值模型是以人们对房屋之间舒适度的差异所引起的可观察的行为反应为基础的，所以他们只对可察觉的舒适度的变化及其产生的影响存在支付意愿；
    （5）价值评估的结果依赖于函数形式和估算技术，因为环境因子等于回归的余数，函数的界定十分重要；（6）房地产的价格可能会反应人们对未来房地产市场的期望，包括可能的环境变化情况。

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