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简答题某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。
  • （1）计算土地现实价格VL

    （2）计算建筑物的现实价格VB 
    ①求建筑物重置价格C 
    C=1000×2000×3.0=600（万元） 
    ②求可修复部分折旧D1 D1=5（万元） 
    ③求装修部分折旧D2 
    D2=30×2.5÷5=15（万元） 
    ④求设备部分折旧D3
    D3=50×2.5÷15=8.33（万元） 
    ⑤求结构部分折旧D4 D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元） 
    ⑥求折旧总额D 
    D=D1+D2+D3+D4=61.77（万元） 
    则VB=C-D=600-61.77=538.23（万元） 
    （3）计算房地产在2003年4月的市场价格V V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（万元） 
    注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。

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