试题详情
简答题某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。
  • 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
    （1）计算土地取得费
    土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
    （2）计算土地开发费
    土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
    （3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
    120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
    （4）计算投资利润
    投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
    （5）计算土地增值收益
    土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
    （6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
    （7）计算土地总价格
    土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
    因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。

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