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简答题 待估不动产情况：类型为土地，无地上附着物，总面积为10000m2，形状规则，住宅用途，规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005年为基期，同基期相比每年递增增长率为12个百分点，单位不动产价格比容积率为1时，不动产价格增加5%。  所选案例情况：收集到与待估不动产条件类似的4宗不动产，比价情况见下表 估价要求：评估2008年12月31日市场价值。
  • （1）计算该不动产价格期日修正系数 期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数 期日修正系数见下表：
    （2）计算容积率修正系数 容积率修正系数=待估不动产容积率指数/案例容积率指数 待估不动产容积率指数100，容积率修正系数见下表：
    （3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100加上表中的条件比较差异值，如案例A的个别因素修正系数为 100/[100+（-4）]=100/96 
    （4）计算各案例不动产修正后的价格：
    （5）估算不动产的价格。
    各案例不动产比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估不动产价格。 
    待估不动产单位价格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2） 
    待估不动产的总价格=676×10000=676（万元）

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