试题详情
简答题某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m2，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。
  • 估价过程如下
    （1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
    （2）计算总收益：同类建筑物出租租金30元／m2，则年总收益＝30×450×12＝162000（元）
    （3）计算出租年总费用
    总费用包括以下几项：
    年管理费＝162000×5％＝8100元
    年维修费＝1500×450×3%＝20250元
    年保险费＝1500×450×0.3%=2025元
    年税费＝20×450=9000元
    小计共39375元
    （4）计算房屋纯收益
    计算房屋折旧：
    年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元
    计算房屋现值
    ＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限
    ＝1500×450－13775.51×3＝633673.47
    房屋纯收益＝633673.47×6％＝38020.41元
    （5）计算土地年纯收益
    ＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益
    ＝162000－39375－38020.41＝84604.59元 
    （6）估算2004年11月的土地使用权价格，由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。 
    收益价格＝

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