试题详情
简答题某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。
  • （1）计算该宾馆年总收益 =300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元
    （2）计算该宾馆年总费用 =14万元/月×12月=168万元
    （3）计算该宾馆年净收益
    =年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元
    （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元
    （5）计算同档次宾馆年总收益
    =300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元
    （6）计算同档次宾馆年总费用 =394.2×30%=118.26万元
    （7）计算同档次宾馆年净收益
    =年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元
    （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元
    （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
    （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

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