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简答题 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下： （1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：  在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。  该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示 （3）建筑物的重置价格为1100元/m2。  （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。  试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
  • （1）成本法公式如下： 
    房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧 
    （2）求取土地的重置价
    ①用市场法求取
    A.修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2）
    B.修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2）
    C.修正后的单价=2380×（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2）
    再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2）
    ②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为： [（100000/666.67）+150+120]×5.38=2259.60（元/m2）
    ③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2）
    土地总价=2281.88×1000=228.19（万元）
    （3）求建筑物的重置价格为：1100×4500=465（万元） 
    （4）求建筑物的折旧总额为495×20/60=165（万元） 
    （5）计算估价额 
    该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元） 
    该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）

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