试题详情
简答题某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m2的建筑物，当时建筑造价为1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元/m2，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。
  • 估价过程如下
    （1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
    （2）计算年总收益：同类建筑物出租租金30元/m2，则年总收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）计算出租年总费用
    总费用包括以下几项：
    年管理费＝486000×5％＝24300元
    年维修费＝1500×1350×3%＝60750元
    年保险费＝1500×1350×0.3%=6075元
    年税费＝20×1350=27000元
    小计共118125元
    （4）计算房屋纯收益
    计算房屋折旧：
    年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元
    计算房屋现值＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41
    房屋纯收益＝1901020.41×6％＝114061.22元
    （5）计算土地年纯收益
    ＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益
    ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元
    （6）估算2005年12月的土地使用权价格，由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。
    收益价格＝

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